Supervisão pode ter impacto sobre rendimentos oferecidos a investidores. Órgão suspeita de irregularidades em empreendimentos no Rio e no interior de São Paulo
22/04/2014 06:00
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) investiga empreendimentos hoteleiros do Rio de Janeiro que foram vendidos por meio de cotas de participação em empresas, o que caracteriza uma oferta pública de valor mobiliário que, segundo a autarquia, deveria ser regulada.
Com essa prática, as empresas buscam driblar uma legislação restritiva da cidade, que impede o fracionamento de quartos para venda antes da construção dos empreendimentos, os chamados condo-hotéis.
Com propaganda na TV e participação de artistas como garotos-propaganda, os vendedores dos empreendimentos oferecem como vantagem o rendimento financeiro, e não a garantia do imóvel. Os anúncios também ressaltam a economia com matrícula e escritura do imóvel.
Como resultado, os empreendimentos foram sucesso de vendas, e despertaram a atenção do órgão regulador do mercado financeiro para a necessidade de proteger investidores após reclamações recebidas.
Entre as companhias que podem estar envolvidas na construção, comercialização e administração dos projetos que estão na mira da CVM, estão a imobiliária Sawala, as administradoras Best Western e Ramada, e também a construtora Cabral Garcia.
Profissionais do setor que não quiseram se identificar citam que as empresas já teriam sido notificadas pela CVM, após a publicação de um alerta pela autarquia no final do ano passado. Procuradas, as empresas não responderam.
Desde então, a CVM está ouvindo as empresas notificadas, e já recebeu cerca de 30 pedidos de consulta em busca de esclarecimentos sobre legislação.
Em caso de constatação de irregularidades, a autarquia pode decidir que as empresas encerrem a prática sob pena de multa e sem necessidade de impor sanções, que poderia gerar até suspensão temporária de atividades.
A investigação também pode chegar ao Ministério Público, caso conclua que as empresas estariam ofertando os investimentos de forma irregular, cometendo infração penal prevista na lei de crimes financeiros.
Investimento pode ter regulamentação parcial ou total
Entidades do setor se reúnem com a CVM para discutir se há necessidade de regulamentação total ou parcial do mercado de investimentos em hotéis, que inclui os condo-hotéis, a venda de quartos de um empreendimento a pequenos investidores.
A CVM pode passar a exigir que o investidor seja qualificado para investir no segmento, por conta dos riscos do negócio. Também pode disciplinar a venda da fração do imóvel pelo corretor, e também criar um novo tipo de fundo de investimento para quem deseja investir em hotéis.
Na opinião do advogado Carlos Eduardo Ferrari, especializado em direito imobiliário e mercado de capitais, não seria necessária uma regulamentação total dos condo-hotéis.
Isso porque, segundo o advogado, potenciais irregularidades se concentram no Rio, devido à legislação local e ao aumento da demanda para grandes eventos, como a Copa e Olimpíadas, além do interior de São Paulo. "Os problemas devem ser separados de um mercado saudável", conta.
A regulamentação também poderia ser parcial porque os produtos com supostas irregularidades estão sendo chamados de condo-hotéis, mas se parecem mais com hotéis no projeto e modelo jurídico, segundo fontes do setor que não quiseram ser identificadas.
O presidente da Associação Brasileira de Hotéis (ABIH) de São Paulo, Bruno Omori, defende uma regulamentação parcial, e teme que uma interferência maior da CVM prejudique o crescimento do setor. "Já não está fácil construir hotéis. Os terrenos estão caros. Em pequenas cidades, a pulverização de investidores é positiva".
O executivo aponta ainda que a regulamentação de todo o mercado poderia incentivar a concentração de grupos hoteleiros no País. "A maioria dos que optam pela modalidade de financiamento com investidores são hotéis independentes, que correspondem a 94% da hotelaria no País, e não conseguem competir em igualdade com grandes grupos".
A regulamentação também poderia interferir na atratividade do investimento que hoje tem retorno do capital investido em oito a 15 anos e valorização entre 0,6% e 0,7%, podendo chegar a 0,9% e até 1%, conta Omori.
Mas há quem cite casos de abusos e promessas de rendimentos altos também nas vendas dos tradicionais condo-hotéis.
Carlos Mauricio Periquito, diretor-executivo da ABIH de Pernambuco, acredita que a especulação imobiliária em cidades-sede da Copa do Mundo no Brasil ajudou a criar um cenário de superoferta em capitais como Belo Horizonte e Recife, que poderia trazer prejuízo aos investidores após 2016, quando a maioria dos empreendimentos já estarão abertos.
Somente em Recife serão lançados cerca de 20 entre este ano e 2016, tanto hotéis tradicionais como condo-hotéis.
Para evitar o problema, Periquito defende uma atuação preventiva da CVM em todo o mercado. "A ABIH estaria disposta a participar de um estudo para que fossem definidos estes critérios".
Na opinião do executivo, o investidor deveria ter uma comunicação mais clara dos riscos que corre ao adquirir o empreendimento. "Conheço investidores que estão obtendo rendimento anual de R$ 136 e que aplicaram entre R$ 300 mil e R$ 500 mil. É muito pouco", conta.
Ele também cita o temor de uma concorrência predatória dos condo-hotéis com os hotéis tradicionais. "É mais fácil viabilizar empreendimentos com financiamento de investidores. Os hotéis tradicionais dependem de financiamento bancário, que foi facilitado para a Copa, mas não sabemos como irão ficar a partir de agora".
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