O Brasil e o Airbnb
08Jan

O Brasil e o Airbnb

Artigo de nosso vice-presidente Enry Falbo*

A polêmica no mundo e também no Brasil a respeito da exploração comercial dos chamados imóveis residenciais compartilhados, cuja atividade tenho por ilícita, pela falta de regulamentação no Brasil, me faz pensar em alguns aspectos jurídicos a respeito das atividades comerciais de locação de imóveis por temporada. Saliento, a princípio, que também considero ilegítima às locações por temporada e/ou compartilhadas que são feitas sem observância dos prazos mínimos ou máximos.

As plataformas on-line de vendas comercializam todos os tipos de imóveis, seja compartilhado com o anfitrião ou proprietário, os livres e desimpedidos e, ainda, imóveis urbanos e rurais. É importante ressaltar que não há nada na legislação que mencione um prazo mínimo para a atividade comercial de aluguel por temporada, muito menos, não há previsão para o compartilhamento das áreas em uma residência, junto com o proprietário do imóvel. Vale lembrar, que no passado, esse tipo de hospedagem compartilhada, conhecida então como pensionato, foi muito usado por estudantes do interior ou de outros estados, que vinham para as capitais e alugavam quartos em imóveis nos grandes centros, morando junto com os proprietários.


A inexistência de regras claras para esses tipos de atividades comerciais, ainda mais quando o prazo de locação não é assinalado claramente pela legislação federal, deixa ainda mais difícil a realização de uma fiscalização efetiva. A única lei de abrangência nacional que regulamenta a locação de imóveis por temporada, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece o prazo máximo de 90 dias para essas operações. Recentemente, algumas leis municipais vem regulando essa questão, como a recente lei sobre a matéria sancionada pelo prefeito de Caldas Novas, em Goiás.

Com a nova regulamentação, essa modalidade de locação fica finalmente legalizada, como outra atividade comercial qualquer, tendo a obrigação de cumprir as mesmas regras de seus pares, com as especificações de seu objetivo: atividade locatícia com cunho comercial de hospedagem. É preciso destacar ainda que, ao pé da letra da lei vigente, a locação de imóveis por temporada e/ou compartilhada, ainda mais no molde que está sendo comercializado pelas plataformas eletrônicas de venda, é uma atividade negocial. Já os espaços de uma residência compartilhada, de forma comercial, podemos equiparar às pensões e às pousadas que, normalmente, são comercializados por micro empreendedores individuais, ou microempresários, regulares e comprometidos com as regras do jogo vigente para comercialização.

A partir das questões levantadas anteriormente, fica clara a necessidade de outros municípios seguirem o exemplo de Caldas Novas e regularizarem essa questão, tratando-a como ela deve ser segundo a lei: uma atividade comercial de locação de imóveis residenciais por temporada e/ou compartilhada. E, sem dúvida, as chamadas plataformas on-line de locação de imóveis residenciais e/ou compartilhados, como o Airbnb e outras, estão incluídas nesse mesmo caso.

Há várias outras questões envolvidas nessa regulamentação. Com relação ao período – tempo mínimo e máximo – respeitando o limite de tempo fixado na Lei Federal (em até 90 dias), e, ainda, observando os ditames fiscais, além das necessárias autorizações e licenças do poder público para exercer tal atividade. Sem contar outras questões polêmicas, que envolvem a arrecadação do ECAD (direitos autorais na retransmissão das músicas nos imóveis comercializados) e a Lei de Acessibilidade que entrará em vigor neste começo de ano.

Assim, é absolutamente necessária a regulamentação municipal das atividades comerciais descritas que, obviamente, podem ser exercidas por qualquer Município, independentemente, da Lei Civil, da Lei Comercial, da Lei Tributária, da Lei Geral de Locação e ou da Lei Geral do Turismo. Aliás, inconstitucional seria existir proibição, por lei municipal, de tais atividades, o que não é desejo de ninguém, mesmo dos hoteleiros, que são os maiores prejudicados com esse tipo de concorrência desleal.

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